Milliarder på spil når bygningsdirektivet møder virkeligheden

EU’s nye bygningsdirektiv (EPBD) er en af de mest indgribende reguleringer i den europæiske ejendomssektor i årtier. Direktivet kræver, at medlemslandene løfter de dårligst præsterende bygninger, og i Danmark er det netop her, konflikten nu opstår: Hvordan udvælger man de bygninger, der skal renoveres?

Spørgsmålet er ikke, om bygninger skal energieffektiviseres, men hvordan man sikrer, at kravene rammer de rigtige aktiver. 

Problemet: Energimærket og virkeligheden stemmer ikke overens

EU's bygningsdirektiv (EPBD 2024/1275) forpligter Danmark til at energirenovere de 16 procent mest energibelastende erhvervsbygninger inden 2030 — og 26 procent inden 2033. 

Problemet opstår i oversættelsen fra direktiv til implementering. Ifølge en artikelserie på finans.dk, har Klimaministeriet og Energistyrelsen valgt at udpege de relevante bygninger udelukkende på baggrund af energimærket — en standardiseret beregningsmodel baseret på teoretisk estimeret forbrug. 

Samme medie fortæller, at en ny analyse fra datavirksomheden Legacy, der har kortlagt det faktiske energiforbrug i 95.000 erhvervsbygninger ved hjælp af AI og offentligt tilgængelige forbrugsdata, dokumenterer at den metode fører til massive fejl i udpegningen:

• Mindst 7.500 bygninger risikerer renoveringskrav, selv om de faktisk ikke er storforbrugere. Analysen estimerer det potentielle fejlinvesteringsbeløb til 11–13 mia. kr. 
• 14.000 bygninger med faktisk højt energiforbrug risikerer omvendt at gå fri — fordi energimærket angiver et lavere teoretisk forbrug.

Kombinationsmetode er praktisk mulig og lovlig

Energistyrelsen forsvarer i finans.dk brugen af energimærket med, at det er standardiseret og korrigeret for adfærd og klima, og dermed egnet til sammenligning på tværs af bygninger. Styrelsen advarer desuden mod at regulere på baggrund af det faktiske forbrug, da brugeradfærd kan skabe et forvrænget billede — eksempelvis vil en ny, energieffektiv bygning med intensiv drift kunne fremstå som en storforbruger.

Ifølge Legacy og flere uafhængige eksperter i artiklerne løser Legacys model dog dette problem, fordi den fratrækker den del af energiforbruget, der stammer fra drift og brugeradfærd, og isolerer dermed bygningens fysiske energiperformance. 

Kerne-anbefalingen fra eksperter fra DI, DTU og SDU i finans.dk er den samme: energimærket bør suppleres med faktisk forbrugsdata, når man implementerer EPBD. 

En hybridmodel kunne fungere ved at udpege bygninger til renovering, når de både har et dårligt energimærke og et højt faktisk forbrug — og omvendt fritage bygninger, der har et dårligt mærke, men dokumenteret lavt faktisk forbrug. Legacys AI-baserede metode viser, at det teknisk er muligt at behandle forbrugsdata i den skala, der er nødvendig.

EU-direktivet åbner eksplicit op for, at medlemslandene kan inddrage målerdata i udpegningen, så Danmark har altså ikke kun den tekniske mulighed — den regulatoriske hjemmel er til stede. Implementeringen i Frankrig benytter således faktisk forbrug som bindende reguleringsgrundlag for erhvervsbygninger 

Relevans for bæredygtighedsteams: Tjek jeres data og eksponering

Sagen illustrerer et fundamentalt problem, som man kender fra andre sammenhænge: proxy-mål erstatter reel måling. Energimærket er konstrueret som et sammenligningsværktøj — ikke som en præcis opgørelse af faktisk energiperformance. Det gør det ifølge flere forskere i finans.dk’s artikler uegnet til regulatorisk udpegning. 

Det samme problem kendes fra Scope 3-emissioner, hvor aktivitetsbaserede estimater hyppigt afviger markant fra spend-baserede eller faktisk målte værdier. Princippet er identisk: Jo længere man er fra faktisk måling, jo større er risikoen for systematisk fejlallokering af ressourcer og regulering.

Både som ejer og lejer af de bygninger, en virksomhed arbejder i, er der overvejelser, man som bæredygtigheds-/ESG-teams kan gøre sig nu: 

• Skab overblik over jeres bygningers faktiske energiforbrug og om de indgår i gruppen af bygninger, der skal renoveres nu. 
• Beregn hvad en mulig energirenovering af bygningerne vil koste jeres virksomhed – uanset om I ejer, leaser eller lejer. 

På længere sigt kan investorer og virksomheder med fordel overveje, om due diligence på ejendomme fremover skal omfatte mere end energimærke og teknisk tilstand. Måske bør man også vurdere, om bygningens faktiske forbrug, drift og brugeradfærd peger i samme retning som de formelle klassifikationer.

Direktivet skal implementeres i dansk lovgivning senest den 29. maj 2026. Den konkrete bekendtgørelse har netop afsluttet sin høringsproces, men den politiske tidsplan kan forskydes som følge af regeringsdannelsen. Det skaber en kortsigtet usikkerhed om hvornår og i hvilken form, kravene endeligt træder i kraft, men også en mulighed for at påvirke den endelige beslutning.